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Payer son crédit immobilier en Israël par anticipation

Payer son crédit immobilier en Israël par anticipation

Vous avez contracté un crédit immobilier en Israël il y a quelques années et vous en avez marre de payer des échéances mensuelles à la banque.

Que ce soit, pour un investissement locatif ou votre résidence principale en Israël vous aimeriez arrêter d’être astreint à payer ces échéances et avoir un plus grand pouvoir d’achat au quotidien en définitive.

Vous êtes informé de pouvoir restituer votre crédit à la banque, ou à l’institut financier, avant échéance finale autrement dit payer votre crédit immobilier par anticipation mais vous ne savez pas comment faire, les tenants et les aboutissants de cette transaction financière en Israël, ni ce qui vous en coutera exactement à la finalité.

On vous dit tout dans cet article.

  • Payer son crédit immobilier par anticipation c’est quoi ?

Quand nous contractons un crédit immobilier en Israël auprès de la banque ou auprès d’un institut financier, l’établissement qui va nous prêter cet argent, ces capitaux, va émettre un taux de crédit (le ribit en hébreu) associé au capital lui-même car sans cela l’établissement ne gagnerait pas d’argent à nous en prêter.

Nous pouvons associer ceci à un prévisionnel pour une entreprise, car comme elle, la banque va analyser les informations dont elle dispose à notre sujet, s’il est risqué pour elle de nous prêter de l’argent et calculer le potentiel bénéfice qu’elle va en tirer.

C’est notamment pour cela que les différents clients demandant des prêts aux mêmes banques n’obtiennent pas tous les mêmes taux.

Au fil du temps ces taux varient en fonction de la conjoncture mondiale et/ou nationale économique.

Autrement dit, la banque réagit de la façon suivante, pour tel montant prêté par ses soins au client elle impose un bénéfice de tel montant qui sera échelonné sur une période de temps convenant à ce même client.

En prenant en compte que nous n’avons pas la capacité financière de rendre en une fois ou en plusieurs fois tel que nous payons nos courses ou autres dépenses importantes, par « tachloumim » nous demandons à étaler la dette sur plusieurs années voire plusieurs décennies.

Ce qui est prévu et en accord avec la banque en Israël.

Puis, avançant dans les différentes étapes de la vie, que ce soit parce que vous venez d’hériter, de libérer votre argent bloqué dans un fonds de pension, de vendre un bien immobilier, que vous venez de faire un superbe coup à la bourse ou que vous venez de gagner un pactole au loto (perso je joue à l’euro-million je n’ai jamais rien gagné encore 😊) vous décidez de rendre une grande partie ou la totalité du crédit à la banque, de payer votre crédit immobilier en Israël par anticipation.

Vous faites donc sauter les bénéfices potentiels échelonnés et prévus par la banque qui vous auraient été imposés sur la durée du prêt immobilier.

  • Y’a-t-il des avantages à payer son crédit immobilier par anticipation ?

Oui et non…réponse tout à fait diplomate me direz-vous !

Mais pour être un peu plus sérieux, oui je pense qu’il y a des avantages.

Payer son crédit immobilier en Israël par anticipation vous permettrait de vous libérer d’un boulet qui est attaché à votre cheville pendant tout le laps de temps que vous entretenez ce crédit.

Ce qui vous empêcherait par définition de bénéficier totalement d’une rentrée locative où de vous abstenir de payer un loyer à la banque pour votre habitation.

Du fait de s’abstenir de payer une échéance mensuelle pour quelque raison que ce soit, vous permettrait d’avoir un train de vie plus agréable ou le cas échéant d’aider vos proches à se développer.

Cela peut aller du simple voyage familial au prêt (ou don) que vous octroierez à un de vos enfants ou petits-enfants en tant que bourse pour étudier à l’université, mariage, bar mitzva etc.

D’un point de vue investissement où spéculatif, payer son crédit immobilier en Israël par anticipation vous permettrait d’abaisser votre plafond d’endettement et de repartir en quête d’un nouvel actif, par exemple immobilier, contracté par de nouvelles dettes, l’effet de levier le plus puissant.

En appliquant ce jeu de dominos et en ayant une perspective long terme vous pourriez accéder à la liberté financière en Israël très facilement, bénéficiant de revenus passifs ou hors exploitation.

  • Y’a-t-il des inconvénients à payer son crédit immobilier par anticipation ?

Absolument, l’inconvénient principal serait le coût, la pénalité de restitution de crédit par anticipation qui n’est surtout pas à négliger.

Comment peut-on avoir une pénalité quand nous rendons notre crédit immobilier en Israël par anticipation ?

Lorsque vous prenez un crédit auprès d’une banque ou d’un établissement financier, vous vous mettez d’accord sur des clauses bien précises, vous signez un contrat dans ce sens.

Notamment ces clauses peuvent stipuler le fait de payer des pénalités si vous rendez le crédit par anticipation.

Ce qui nous amène à connaître et à savoir quelles sont les façons de prendre des crédits immobiliers de façon optimale pour un client novice ou pour un investisseur chevronné.

Il y a plusieurs possibilités à prendre un crédit immobilier : crédit indexé au coût de la vie (en hébreu, Tsamoud le madad), taux variable (ribit michtana), taux fixe (ribit kvouaa), prime, crédit indexée sur des monnaies étrangères telles que le dollar ou l’euro par exemple.

Il est également opportun de checker régulièrement les évolutions des possibilités de crédit immobilier dictées par la banque d’Israël.

Par exemple à ce jour il n’est plus possible de prendre du 100 % prime, (prime étant le taux indiqué par la banque d’Israël aux autres banques ayant l’habilitation d’octroyer du crédit immobilier), nous en sommes qu’a 2/3 autorisés à ce jour.

Mais de façon générale, si vous avez contracté un prêt avec un taux X et qu’au jour où vous souhaitez restituer le crédit, le taux est moindre, cela causerait un différentiel de gain.

Une perte ou un gain moindre et potentiel de la banque.

Cette dernière ne pouvant se sentir lésée (perdante ou moins gagnante quand on connait les taux de la banque d’Israël et ceux pratiqués par les établissements……on a essayé de me prêter de l’argent a 6 %…) vous fera payer ce différentiel sous forme de pénalité.

Autre point : le fait de ne pas prévenir la banque de son intention de payer le crédit immobilier par anticipation peut également vous couter des sous.

Il est donc fortement recommandé de rentrer en contact avec votre établissement financier, d’annoncer que vous souhaiteriez payer votre crédit immobilier en Israël par anticipation et négocier le cas échéant les pénalités afin de les amoindrir et de voir sur quelles dates ils vous autoriseraient à effectuer les paiements.

 

  • Moyen optimal de payer son crédit immobilier par anticipation

Le moyen optimal de payer son crédit immobilier par anticipation serait d’acheter ma formation Alarenta, qui vous informe entre autres quelles sont les meilleures façons de prendre du crédit immobilier en Israël et pourquoi, comment contourner ce genre de tracas 😊….

Un peu de publicité ne fait pas de mal 😊 😊.

Cependant, comme tout conseil ne peut convenir à tous types de situations et de personnes, à mon sens la meilleure façon de payer son crédit immobilier en Israël par anticipation serait d’avoir une conversation avec une personne informée, connaissant les rouages du système bancaire, notamment crédit immobilier en Israël, et qui connaitrait votre situation actuelle ainsi que vos projets futurs avant toute prise de crédit.

De la sorte il pourrait vous guider au mieux sur quels types de crédits à prendre en fonction de différents paramètres personnels.

  • Conseil personnel

Si je pouvais me permettre de vous apporter un conseil personnalisé ce serait de vous dire oui payer votre crédit immobilier en Israël par anticipation.

J’ai tendance concernant mes propres investissements, qu’ils soient immobiliers, boursiers ou d’autres sortes, que ce soit le plus simple possible de compréhension et d’exécution.

Si quelque chose a tendance à être un tant soit peu complexe alors ça ne me laisse pas bon présage pour la suite et il est fort à parier que je n’y rentre pas.

Or si on demande à quelqu’un, ne connaissant pas le monde de l’investissement s’il est opportun voir judicieux de payer son crédit immobilier en Israël par anticipation et donc d’éviter de continuer à payer des échéances mensuelles, la réponse la plus simple et la plus logique serait de dire oui, sans forcément prendre en compte les différents paramètres personnels.

Cependant, j’aimerais vous mettre en garde.

Ne pas se défaire de toutes vos économies et votre fonds de sécurité à des fins de payer son crédit immobilier en Israël par anticipation car si pour le payer vous vous étouffez financièrement alors la vie deviendrait amère au lieu d’être douce.

Pour accéder à la liberté financière en Israël, je vous conseillerais vivement d’utiliser 2 pistons que j’utilise au quotidien qui sont Avancer et Consolider.

Rappelez-vous bien, qu’en matière d’investissement les meilleures actions se font au prélude et non en finalité, d’où l’importance avant toute prise de crédit d’être informé.

Un crédit immobilier en Israël vous engage et il est inconcevable de ne pas respecter ses engagements envers vos différents partenaires commerciaux donc prudence est de mise.

Acheter/Louer sa résidence principale en Israël ?

Acheter/Louer sa résidence principale en Israël ?

Les personnes qui souhaitent investir dans l’immobilier en Israël se retrouvent très vite face à une question récurrente.

Faut-il acheter ou louer son logement principal ?

Si de nombreux investisseurs font le choix d’acheter leur appartement pour ne plus être astreints à un loyer chaque mois, le choix n’est pas si évident.

Dans un projet d’investissement à long terme, la location apparait également comme une solution avantageuse.

On vous explique pourquoi.

 

  • Achat d’une résidence principale en Israël

Posséder son propre toit en Israël est tout d’abord une garantie de sécurité, aussi bien pour soi que pour sa famille.

L’une des premières raisons qui pousse les propriétaires à acheter leur bien immobilier est sans aucun doute la question du loyer.

Personne ne souhaite enrichir son propriétaire et considère les dépenses liées au loyer comme une pure perte.

D’autres raisons peuvent également faire pencher la balance du côté de l’achat, pas besoin de déménager régulièrement, de subir la hausse des prix ou de devoir demander la permission au propriétaire pour chaque changement dans l’appartement.

Pourtant, ceux qui décident d’acheter leur logement principal en Israël en faisant appel à un crédit immobilier pour financer leur projet savent qu’ils s’engagent dans un crédit de plusieurs dizaines d’années.

Donc même si cet achat symbolise une certaine sécurité, il n’en reste pas moins comme une certaine forme de dette qui doit être remboursée chaque mois (comme une sorte de loyer à rembourser régulièrement).

Même si les sommes déboursées pour couvrir le prêt immobilier ne sont pas « perdues » comme peut l’être un loyer, il faut garder en tête que d’autres frais sont à prendre en compte, taxe d’habitation, assurances, charges, travaux…

On peut donc évaluer qu’une résidence principale entre dans la catégorie « achat passif » et ne peut donc pas être considéré comme un actif.

Sont considérées comme « actifs », toutes les sources de revenus, travail, épargne, actions, assurances vie, perception de loyers.

D’un autre côté, les passifs englobent toutes les charges et dépenses, loyers, impôts, nourriture, électricité, transports tout comme les remboursements de crédit.

Pour atteindre l’indépendance financière il faut donc posséder plus d’actifs que de passifs.

Si le fait d’acheter votre résidence principale en Israël vous évite de payer un loyer, cela ne vous rapporte pas d’argent et cela ne génère aucun cashflow.

L’option de location ne doit donc pas être mise de côté, bien au contraire.

 

  • Les avantages de louer sa résidence principale en Israël

Comme expliqué précédemment, l’achat d’une résidence principale en Israël ne pourra générer une plus-value éventuelle uniquement lors de sa revente (donc quelques années après l’achat).

Un investissement actif est capable de générer des bénéfices soit de façon régulière, soit à court terme.

Il est clair qu’une résidence principale ne peut pas générer de revenus immédiats, même si les propriétaires la rénovent pour augmenter sa valeur.

Ceux qui souhaitent acquérir l’autonomie financière plus rapidement ont donc tout intérêt à louer leur résidence principale.

L’immobilier israélien est un domaine en perpétuel essor avec de nombreuses opportunités.

Il serait dommage de passer à côté de certains avantages.

  1. En devenant propriétaire locatif, vous profitez des loyers de vos locataires pour rembourser les mensualités du prêt immobilier.
  2. Le cashflow obtenu permet de générer de l’épargne en vue d’un nouvel investissement.

Autre avantage non négligeable, investir dans l’immobilier locatif permet de se constituer un patrimoine tout en misant sur des revenus réguliers.

En ayant recours à un prêt immobilier, vous gardez une trésorerie pour gérer les imprévus et utilisez les loyers pour le rembourser.

A partir de là, vous pourrez envisager d’investir dans d’autres logements locatifs en Israël, les banques seront plus facilement de votre côté.  

Ajoutez à cela, le fait de rester locataire de votre logement principal vous procure une liberté de changement et de mouvement.

En cas d’évolution professionnelle ou de situation familiale, il vous sera plus simple de déménager dans une autre ville d’Israël comme Netanya, Tel Aviv, Jérusalem ou Ra’ananna où les produits locatifs sont nombreux.

Il est important de noter qu’il n’est pas nécessaire d’avoir un apport financier conséquent pour se lancer dans l’investissement immobilier.

Correctement réalisé, les remboursements d’un logement locatif peuvent être pris en charge par les loyers perçus.

Une forme de revenus mensuels supplémentaires qui transformera votre bien en actif.

Votre patrimoine va ainsi augmenter tous les mois sans pour autant avoir besoin d’effectuer d’efforts financiers !

Les personnes qui souhaitent s’enrichir grâce à l’immobilier en Israël ont donc tout intérêt à investir leur argent dans un achat locatif au lieu de monopoliser toutes leurs finances dans une résidence principale.

Ne pas se laisser faire par ses locataires en Israël

Ne pas se laisser faire par ses locataires en Israël

Vous venez d’investir dans un appartement en Israël et vous vous apprêtez à le mettre en location.

Il est clair qu’en matière d’investissement locatif, le choix du locataire est primordial dans la mesure où les loyers serviront à rembourser votre prêt et à rentabiliser votre investissement.

Mieux vaut donc choisir une personne de confiance et faire en sorte d’établir de bonnes relations.

On vous explique quelques règles importantes à suivre pour gérer au mieux votre investissement immobilier en Israël.

 

  • Des obligations pour le propriétaire et le locataire en Israël

En tant que propriétaire en Israël, vous devez vous soumettre à certaines obligations, mais n’oubliez pas que vous n’êtes pas le seul !

Votre locataire aussi a des devoirs qui ne se limitent pas à seulement à payer le loyer.

Selon la loi, en tant que bailleur, vous vous devez de fournir un bien immobilier parfaitement habitable et sûr pendant toute la durée du bail.

Mise à part les petites réparations (dues par exemple à détérioration) effectuées par le locataire, toutes les remises à neuf et travaux sont à votre charge.

Sur le papier, cela semble clair, dans la réalité ce n’est pas toujours aussi limpide et certains locataires peuvent en profiter…

Alors comment faire pour ne pas se laisser déborder par les demandes de locataires trop exigeants ?

Imaginez, vous pensiez avoir trouvé le locataire idéal, mais au bout de quelques semaines, celui-ci ne cesse de vous contacter pour des problèmes plus ou moins importants, peinture qui s’effrite, climatisation défectueuse….

Si dans un premier temps vous souhaitez faire preuve de bonne volonté en répondant favorablement à ses demandes, attention toutefois de ne pas tomber dans les excès.

Il est important de partir de d’un principe simple, vous confiez votre bien à un locataire sur une période précise, à lui de faire en sorte de vous le restituer en l’état.

Cela ne veut pas dire que vous devrez répondre par l’acceptation de tous ses besoins, problèmes de climatisation, égout bouché, robinet défectueux etc…

Dans ces cas, tuyau qui fuit, problème d’électricité… votre intervention est recommandée.

Mais toute bonne volonté a ses limites, vous ne pouvez pas être automatiquement responsable du moindre disfonctionnement.

Gardez bien en tête que ce n’est pas vous qui habitez dans cet appartement.

Vous ne pouvez donc pas être à l’origine de la dégradation de la climatisation ou des problèmes de surchauffe des circuits électriques.

Dans cette configuration, chacun a son rôle à jouer, d’un côté le propriétaire doit rester à l’écoute et intervenir lorsque cela est de son ressort, de l’autre le locataire qui s’engage à tout faire pour préserver le bon état général des lieux.

Il suffit de jeter un œil à n’importe quel contrat de location pour s’apercevoir que chacun des partis possède ses propres obligations et devoirs tout au long du bail.

Trop souvent, certains locataires ont tendance à se croire à l’hôtel, ils pensent que leur loyer leur donne droit à tous les services.

En réalité, leur loyer leur permet d’occuper les lieux et tout en bénéficiant de services supplémentaires lorsque ceux-ci sont justifiés.

Même s’il est important d’établir une entente cordiale avec son locataire, il ne faut pas hésiter à faire preuve de fermeté lorsque cela devient nécessaire.

Vous ne pouvez par exemple être tenu responsable si les murs d’un appartement sont recouverts de traces de feutre ou si le filtre de la climatisation est encrassé.

  • Prenez soin de vos locataires tout en imposant des limites précises

L’une des plus grandes craintes des propriétaires en Israël est sans aucun doute de se retrouver avec un bien immobilier vacant.

Un appartement vide de locataire synonyme d’absence de rentrées d’argent.

Pour remédier à cela, certains sont prêts à accepter les nombreux désidératas de leurs hôtes, sans jamais émettre la moindre objection.

Une stratégie peu recommandée pour tous ceux qui veulent conserver un bien immobilier rentable.

En tant que propriétaire, votre premier objectif est donc de trouver un locataire valide pour votre investissement locatif.

Pour cela vous êtes même prêt à baisser le prix du loyer (10 à 15% en dessous des prix du marché).

En contrepartie vous vous attendez à ce que les résidents ne soient pas trop exigeants et ne demandent pas plus que ce que prévoit le contrat.

On ne peut logiquement pas payer un loyer très bon marché tout en demandant une rénovation complète de l’appartement.

Mettre un locataire face à ses responsabilités vous permet donc de clarifier votre relation dès le départ, vous serez présent pour écouter ses demandes mais ne pourrez pas toujours y répondre favorablement.

 

  • Résumé des conseils à suivre pour ne se laisser faire par ses locataires

  1. N’acceptez pas toutes les demandes de votre locataire.

Vous avez investi dans un logement locatif en Israël pour augmenter vos revenus et acquérir l’indépendance financière, pas pour dépenser votre argent dans des frais injustifiés.

  1. Faites comprendre à votre locataire qu’il n’est pas seul sur le marché.

Pourquoi enchaîner les déconvenues avec un locataire trop exigeant quand de nombreuses personnes de confiance sont en recherche active de logement en Israël ?

Ne perdez pas votre temps et votre argent, si le locataire tient à votre bien il ira dans votre sens, à l’inverse rien de l’empêche de rester.

  1. Apprenez à donner plus que vous recevez.

Parce que votre but est de limiter au maximum le turnover, faites-en sorte de fidéliser vos locataires.

Vous pouvez par exemple proposer une réduction sur le loyer.

Un bon moyen pour renouveler le bail d’années en années sans avoir besoin de recommencer le processus à zéro avec de nouvelles personnes.

En investissant dans l’immobilier locatif en Israël, vous avez toutes les cartes en mains pour acquérir l’indépendance financière.

Ne laissez pas une mauvaise gestion des locataires limiter votre réussite. 

Comment éviter les impayés immobiliers en Israël

Comment éviter les impayés immobiliers en Israël

Se retrouver face à des loyers impayés, voilà sans doute la pire crainte des propriétaires immobiliers en Israël.

Une situation parfois délicate à gérer surtout lorsque l’on ne maitrise ni la législation, ni l’hébreu.

Un frein pour de nombreuses personnes qui n’osent pas investir simplement à causes des risques d’impayés de loyers.

Il existe pourtant des solutions pour s’en prémunir, voici quelques conseils utiles.

 

  • Bien choisir son locataire

Même si cela semble évident, il est important de le rappeler, les loyers impayés sont la plupart du temps le résultat d’un locataire mal choisi par le propriétaire.

Plusieurs cas de figures peuvent être à l’origine de cette déconvenue :

  1. Un locataire sélectionné dans la précipitation pour recevoir au plus vite les premiers loyers.
  2. Un premier contact enthousiaste avec le locataire qui peut amener le propriétaire à ne pas effectuer les vérifications nécessaires.

C’est pourquoi, il est toujours bon de rappeler, quel que soit le locataire choisi, il est primordial de s’assurer de sa fiabilité et surtout de sa solvabilité.

Vous pouvez pour cela demander plusieurs justificatifs comme des fiches de paie, un bilan comptable pour un commerçant ou une profession libérale…

En matière d’investissement locatif, il est conseillé de s’engager avec un locataire dont les revenus sont équivalents à au moins 2.5 fois du prix du loyer.

Si le candidat n’est pas en mesure de répondre à ce critère, vous vous exposer à un risque plus grand d’impayés.

  • Demander une caution

Lors de la signature du contrat de location en Israël, vous pouvez également demander au locataire de payer une caution ou de s’acquitter d’un garant.

En cas de problème (retard de loyer, dégradation du bien immobilier, non règlement des charges), c’est lui qui sera en charge de régler la somme.

Il peut s’agir d’un parent ou d’un ami.

Dans tous les cas, cet acte doit être clairement mentionné dans le bail pour éviter toutes complications futures.

Il est évidemment très compliqué, voire impossible à l’heure actuelle d’anticiper certains coups durs de la vie.

Un locataire peut par exemple se retrouver face à un divorce, une perte d’emploi soudaine…

C’est pourquoi le propriétaire doit mettre toutes les chances de son côté pour s’assurer que son investissement locatif en Israël reste rentable.

  • Souscrire une assurance « loyers impayés »

En Israël, tout comme en France, il est possible de se prémunir des loyers impayés en contractant une assurance spéciale  » garantie loyers impayés » (GLI).

Celle-ci permet d’obtenir un remboursement des charges, des loyers et des frais en cas de contentieux.

Une couverture prenant en charge 60 à 100% des montants avec un versement étendu sur une période d’un à deux ans.

Il est tout de même important de préciser que cette assurance a un coût élevé, entre 3 et 4% du montant des loyers.

De plus, elle ne couvre pas les propriétaires dont les locataires ne répondent pas à certains critères d’éligibilité.

  • Rédiger un contrat de location solide

Ne passez surtout pas à côté de cette étape.

Même si vous avez entièrement confiance en votre nouveau locataire, il est primordial de se mettre d’accord sur différentes clauses.

De la même façon, le recours à un avocat spécialisé dans l’immobilier en Israël est vivement conseillé.

Evitez donc de télécharger des documents standards sur internet qui ne comportent généralement pas toutes les mentions utiles et qui ne sont surtout pas adaptés à chaque situation.

Un contrat en bonne et due forme doit évidemment contenir des informations obligatoires telles que, date de début et de fin de la location, montant du loyer, règles de renouvellement, conditions de résiliation…

A quoi il est important d’ajouter, le montant du dépôt de garantie, le nom des garants, voire même une clause résolutoire de façon à obtenir plus facilement une annulation de bail.

 

  • Essayer de trouver un arrangement à l’amiable

Avant de vous lancer dans des actions juridiques couteuses, tentez de trouver un moyen de vous arranger avec votre locataire.

Cela passe par l’établissement de bonnes relations, moyen imparable pour favoriser la communication en cas de désaccord.

Afin que les deux parties s’entendent et gardent des relations cordiales il serait judicieux que :

  1. Le propriétaire reste à l’écoute en montrant de l’intérêt pour son bien immobilier et son locataire.
  2. Le locataire doit faire en sorte de respecter les clauses établies dans le contrat de location.

Sachez-le, dans un investissement locatif en Israël, un petit accord vaut mieux qu’un grand conflit !

  • Propriétaires, soyez réactifs

En cas de non-paiement de loyer, ne laissez surtout pas trainer les choses.

Soyez réaliste, si votre locataire ne vous a pas payé depuis 3 mois, que vous n’ayez toujours rien dit, il est très peu probable qu’il décide de lui-même de vous régler d’un coup les loyers en retard.

La première étape consiste donc à trouver une solution commune lors d’une conciliation.

Tâchez de comprendre pourquoi votre locataire ne peut plus vous payer, cela vous permettra de trouver plus facilement un arrangement.

Dans tous les cas, veillez à tout inscrire par écrit pour que les conditions soient claires des 2 côtés.

A partir du moment où toutes les tentatives de conciliation ont échoué ou que votre locataire ne souhaite pas faire preuve de bonne volonté, vous pouvez avoir recours à un avocat spécialisé qui vous indiquera la démarche à suivre.

Investir dans l’immobilier en Israël demande de maîtriser certains points essentiels comme celui de la gestion des locataires.

Dans ce cas, le meilleur locataire n’est pas toujours celui qui possède les revenus les plus élevés mais celui qui vous a prouvé sa solvabilité et avec qui vous sentez en confiance.

Multiplier ses acquisitions immobilières en Israël

Multiplier ses acquisitions immobilières en Israël

Si l’investissement locatif en Israël est un bon moyen pour accéder à l’indépendance financière, il faut tout de même respecter quelques règles pour être sûr de capitaliser correctement ses biens.

Cela passe notamment par la multiplication des acquisitions immobilières.

Prenons un exemple concret, en investissant dans un 3 pièces à Netanya vous pouvez espérer engendrer des revenus passifs et une fois l’emprunt entièrement remboursé, améliorer votre niveau vie.

Mais cela ne sera pas suffisant si vous comptez sur cette unique source de revenus pour financer votre quotidien, pour cela il vous faut multiplier les rentrées d’argent.

Voici quelques points qui vous aideront à multiplier vos acquisitions immobilières en Israël.

 

  • Comment diversifier ses achats immobiliers en Israël

Avant de vous lancer dans l’acquisition de plusieurs appartements, veillez à bien élaborer votre stratégie.

Deux possibilités s’offrent à vous : l’achat séquentiel ou l’achat parallèle.

  1. Achat immobilier séquentiel

Dans cette optique, il s’agit d’acquérir un premier appartement et de l’optimiser afin de le rembourser au plus vite.

Une fois les traites remboursées, l’investisseur peut alors se lancer dans l’acquisition d’un 2e projet.

Il est évident que ce nouvel investissement sera plus simple à rembourser puisqu’il bénéficiera des rentrées locatives du premier appartement dans la mesure où les loyers ne sont plus destinés à rembourser le prêt.

Cette stratégie permet sur le long terme d’envisager l’acquisition de plusieurs biens tout en minimisant les risques.

Mais est-ce vraiment la solution la plus rentable ?

Une autre approche consiste à engranger plusieurs investissements en même temps.

  1. Achat immobilier parallèle

Les acheteurs qui n’ont pas encore d’expérience à qui l’on conseille d’investir dans plusieurs achats immobiliers auront tendance à se lancer à reculons dans ce genre d’aventure.

Pourtant, cette stratégie basée sur le long terme comporte un atout essentiel, le nombre de loyers perçus par l’investisseur.

C’est justement sur ce point que cette approche peut faire toute la différence.

Au lieu de percevoir un seul loyer chaque mois et d’attendre plusieurs années avant d’espérer toucher un revenu supplémentaire, les différents investissements vous permettent de multiplier vos rentrées d’argent.

  • Pour être efficace, respectez certains points :

Pour engranger plus de loyers, l’investissement dans des petites surfaces peut-être un bon point, préférez donc les petites surfaces.

Avant de vous lancer dans l’achat d’un 4 pièces en plein centre de Netanya, pourquoi ne pas considérer l’acquisition de plusieurs appartements de 2 et 3 pièces dans des zones moins couteuses ?

Un investissement revu à la baisse qui sera donc beaucoup plus simple à financer.

Autre point positif non négligeable, en investissant dans plusieurs biens à la fois, vous minimisez le risque de vacances et de loyers impayés.

En d’autres termes, vous évitez les logements sans locataires, qui sont souvent un gouffre financier pour leurs propriétaires.

 

  • Misez sur un partenaire clé, la BANQUE

Dans cette stratégie d’investissement locatif, le soutien de la banque est essentiel.

C’est notamment grâce aux établissements financiers que vous allez réussir à mettre en place un système de leviers.

Une stratégie qui vous permettra d’acquérir des biens immobiliers en Israël sans avoir à débourser des sommes inconsidérées et cela de façon quasi illimitée.

A partir du moment où vous aurez effectué plusieurs investissements locatifs réussis en Israël, les établissements bancaires auront assez de garanties pour vous suivre sur d’autre projets.

Une fois votre achat financé, ce sera au tour des locataires de rembourser les traites mensuelles.

Mais pour que ce système soit efficace, il faut que la banque vous fasse confiance et cela sur le long terme.

Première règle à respecter auprès des banques : celle des 33%.

En pratique, sachez que vous êtes en mesure d’emprunter une mensualité de crédit jusqu’à 33% de vos revenus nets.

C’est pourquoi il ne faut surtout pas viser trop haut lors d’un premier achat immobilier, dans ce cas, vous risquez d’atteindre trop rapidement votre capacité d’endettement et donc de vous retrouvez bloqué.

En pratique, un premier investissement avec 15% d’endettement peut générer des revenus intéressants, un cashflow positif qui permet d’envisager un nouvel achat.

En respectant ce point essentiel, vous pourrez continuer à investir sans vous retrouver sans fonds pour un nouvel achat.

Bien plus qu’une simple histoire de chiffres, il faut également veiller à présenter des projets rentables à votre banque.

Des investissements locatifs qui vous permettront d’obtenir un cashflow positif et qui vous présenteront donc comme une personne sérieuse, efficace, capable de mener à bien ses projets.

Il est évident que les banques n’apprécient guère les amateurs et ne vont pas prêter facilement de l’argent à quelqu’un qui ne maitrise pas son investissement.

  • Assurez la gestion de vos biens immobiliers de façon méticuleuse

Si ce point semble évident, il est souvent mis de côté par de nombreux investisseurs.

Ne pas oublier que les banques n’hésitent pas à « évaluer » leurs clients.

C’est pourquoi il est primordial d’être irréprochable si l’on veut enchainer les investissements immobiliers.

Quelques points importants à respecter :

  1. Veillez à ne jamais être à découvert
  2. Démontrez votre capacité à épargner
  3. Ne pas dépenser les sommes obtenues par le cashflow de façon inconsidérée mais les utiliser pour augmenter son patrimoine

 

Pour accéder à l’indépendance financière grâce à l’investissement locatif il ne faut donc pas se focaliser sur le remboursement rapide d’un bien immobilier unique.

Le mieux est de miser sur le long terme en multipliant les investissements grâce au levier des prêts bancaires. 

Obtenir l’autofinancement immobilier en Israël

Obtenir l’autofinancement immobilier en Israël

Dans le cadre d’un projet d’investissement immobilier en Israël, le financement est une étape déterminante qu’il est important de gérer avec une réelle réflexion.

Parmi toutes les options possibles, une encourage de plus en plus d’acheteurs qui souhaitent accéder à l’indépendance financière, l’autofinancement immobilier.

On vous en dit plus dans cet article.

 

  • Les bases de l’autofinancement

Quand peut-on parler d’autofinancement dans l’investissement immobilier en Israël ?

Par définition un achat immobilier autofinancé est un investissement dont les loyers permettent de couvrir les dépenses diverses.

Un type de projet que de nombreux acquéreurs rêvent de posséder, pas besoin de toucher à son épargne puisque que la banque vous apporte les fonds nécessaires pour l’acheter et en plus vos locataires vous financent toutes les échéances mensuelles.

D’un point de vue schématique, il est possible de résumer ce processus en une formule simple, les établissements de crédit fournissent l’apport et les loyers perçus le remboursent.

Peu importe le type de bien recherché, les propriétaires s’accordent sur un point, l’un des objectifs fondamentaux est de parvenir à l’autofinancement.

Dans le meilleur des cas, c’est un bon moyen de s’enrichir, dans le pire, on est assuré de ne pas perdre d’argent.

Pour y parvenir, voici les 3 points à respecter.

  • Choisissez un crédit immobilier sur le plus long terme possible

La durée d’un crédit immobilier est généralement la première question que se posent les investisseurs.

Quelle est la meilleure stratégie ?

Opter pour un crédit court pour se reconstituer rapidement une épargne ou bien miser sur le long terme (25-30 ans) pour profiter de l’effet boule de neige ?

Dans la recherche d’autofinancement, la deuxième solution est la plus conseillée.

En pratique, il est évident qu’un appartement en Israël acheté à l’aide d’un crédit à long terme vous reviendra un petit peu plus cher au final.

Et pourtant, cela n’a pas grande importance puisque le remboursement est assuré par la rentrée des loyers.

De plus, en augmentant la durée des remboursements, vous obtenez une réduction des échéances, un bon moyen pour ne pas être obligé de fixer un loyer trop important et de  risquer de faire fuir les locataires potentiels.

Bon à savoir, les banques israéliennes autorisent longs crédit (en fonction de l’âge bien évidemment), alors pourquoi ne pas en profiter pour se constituer un patrimoine et accéder à l’indépendance financière?

En matière de crédit immobilier en Israël, il faut dans tous les cas privilégier la solution de crédit qui dégage le plus de cash-flow positif.

  • Obtenez un ratio intéressant entre l’échéance et le loyer

En matière d’investissement immobilier en Israël, tout le monde souhaite trouver la bonne affaire.

Un bien bon marché à l’achat avec des loyers intéressants.

Cette équation est souvent bien difficile à mettre en place.

Pour obtenir les prix les plus bas possibles, certains se dirigent vers des emplacements peu valorisés, des quartiers anciens pas encore réhabilités.

Si cela leur permet de cocher la première case en investissant à bas coût, il est beaucoup moins évident de prévoir que les loyers permettront de rembourser les échéances…

Un conseil, se focaliser sur des villes attrayantes en Israël mais chercher son bien immobilier dans les secteurs où la valorisation n’est pas encore en marche.

De ce fait, vous achetez à prix bas tout en percevant des loyers tout à fait respectables.

Gardez bien en tête que le ratio : loyer/échéance doit vous être favorable.

Pour cela, faites-en sorte de baisser vos remboursements au maximum et augmentez le loyer.

Cela vous permettra d’obtenir un ratio équilibré et donc l’autofinancement.

D’un autre côté s’il existe une trop grande différence entre ces deux points, vous risquez de devoir toucher à votre épargne pour rééquilibrer le tout.

Cela peut arriver si vous vous engagez dans une durée de crédit trop courte avec des remboursements mensuels élevés ou si vous décidez d’acheter un bien trop bon marché avec des loyers insuffisants.

 

  • Posséder un bien immobilier 100% remboursé

Si les 2 points précédents vous permettront d’accéder plus facilement à l’autofinancement immobilier, ce dernier conseil est une sorte de « jackpot » pour tous les investisseurs.

Selon la loi israélienne, un propriétaire qui possède déjà un bien immobilier et qui souhaite en acquérir un nouveau, pourra bénéficier d’une hypothèque équivalente à 50% du bien.

La moitié de votre futur investissement déjà sur la table, une aubaine financière non négligeable pour acheter un bien valorisant.

L’autofinancement possède bien des avantages pour tous ceux qui souhaitent accéder à l’indépendance financière.

Vous pourrez ainsi vous constituer un patrimoine immobilier sans que cela ne vous coûte de l’argent chaque mois.

Un projet sur le long terme, sans privations sur le court terme.

Autre avantage non négligeable, les banques sont plus disposées à vous accorder des prêts si elles voient que vos comptes sont équilibrés.

De ce fait, plus votre investissement locatif sera en en phase d’atteindre l’autofinancement et plus l’obtention d’un nouveau crédit sera simplifiée.

Quel que soit la ville choisie en Israël ou le type de bien immobilier, ne l’oubliez pas, la meilleure affaire est toujours celle qui demande le moins d’épargne possible: un bien autofinancé pour faire un pas de plus vers l’indépendance financière.